Investissements immobiliers

L’immobilier occupe une place importante dans le patrimoine des Français. Mais un investissement immobilier pertinent ne se résume pas à choisir un emplacement ou à rechercher une réduction d’impôt.

Chez CM CONSEIL & ASSOCIÉS, nous considérons chaque investissement immobilier dans son environnement patrimonial, fiscal, financier et familial.

Notre objectif : sélectionner des solutions immobilières cohérentes avec vos objectifs, votre horizon de placement et votre capacité d’investissement.

Avant de vous proposer un investissement, nous analysons notamment :

Votre situation patrimoniale
Composition de votre patrimoine, revenus, endettement, liquidités et actifs déjà détenus.

Vos objectifs
Création de revenus complémentaires, préparation de la retraite, diversification, constitution d’un patrimoine, transmission…

Votre fiscalité
Impôt sur le revenu, revenus fonciers/BIC, IFI et fiscalité applicable à l’opération envisagée.

Votre horizon d’investissement
Durée de détention, besoin de liquidité et perspective de revente.

Votre situation familiale
Nous intégrons également les enjeux de protection du conjoint et de transmission dans nos recommandations.

Nous ne nous limitons pas à référencer des programmes immobiliers.

Nous sélectionnons les opportunités selon un cahier des charges précis portant notamment sur :

• la localisation et la qualité de l’emplacement ;
• la dynamique du marché immobilier local ;
• la demande locative ;
• la qualité et la solidité de l’opérateur ;
• le prix d’acquisition au regard du marché ;
• la cohérence du rendement attendu ;
• les perspectives de valorisation et de revente ;
• les risques propres à l’opération ;
• la pertinence du montage fiscal et financier.

Chaque opportunité est ensuite confrontée à votre situation personnelle afin de vérifier qu’elle a réellement sa place dans votre stratégie patrimoniale.

L’immobilier constitue souvent une part importante du patrimoine familial. Sa détention et sa transmission doivent donc être anticipées.

Selon votre situation, nous pouvons étudier différents leviers : donation, donation-partage, démembrement de propriété, détention en société, assurance-vie en complément ou encore organisation de la transmission entre les générations.

L’objectif est d’intégrer la transmission dès la réflexion sur l’acquisition, plutôt que de la traiter uniquement au moment de la succession.

Le dispositif Jeanbrun

C’est un nouveau cadre fiscal dédié à l’investissement immobilier locatif, instauré par la loi de finances 2026 pour succéder au dispositif Pinel. Il favorise l’investissement locatif grâce à un mécanisme d’amortissement du bien, permettant de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.

Les monuments historiques

Les déficits générés par les travaux de rénovation, les charges et les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu imposable, sans plafond, sous certaines conditions, notamment celle de conserver le bien pendant 15 ans. Ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

La loi Malraux

Jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur les dépenses de restauration éligibles, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur une période de quatre ans, en contrepartie notamment d’une obligation de location de 9 ans. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

L’acquisition en démembrement

Vous achetez la nue-propriété tandis que l’usufruit est acquis par un gestionnaire.
Durant la durée du démembrement, généralement comprise entre 15 et 17 ans, vous ne percevez pas de loyer et n’êtes généralement pas redevable des charges liées à l’usufruit. À l’issue du démembrement, l’usufruit s’éteint et vous récupérez la pleine propriété du bien, entretenu et valorisé. Par ailleurs, sous certaines conditions, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI pendant la durée du démembrement.

La location meublée

Amortissement du bien, revenus déclarés en BIC… La location meublée présente plusieurs caractéristiques qui peuvent être intéressantes sur le plan patrimonial et fiscal. Il est toutefois important de respecter plusieurs règles (déclaration d’activité, obligations comptables, etc.) et de vérifier si ce type de location est pertinent au regard de la situation géographique du bien et de votre situation fiscale.

Les SCPI permettent d’investir indirectement dans l’immobilier, sans acquérir directement un bien. Elles peuvent ainsi constituer une solution de diversification au sein d’un patrimoine, notamment grâce à l’accès à différents types d’actifs immobiliers et à plusieurs marchés géographiques.

Selon vos objectifs, votre horizon d’investissement et votre situation patrimoniale, nous étudions la pertinence de cette solution et sélectionnons les sociétés de gestion et les SCPI susceptibles de répondre à votre stratégie.

Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent des risques, notamment un risque de perte en capital et une liquidité qui peut être limitée. Elles doivent donc être envisagées dans une logique d’investissement à long terme.

Ces dernières années ont rappelé que les SCPI ne sont pas exemptes de risques. La remontée des taux et les difficultés rencontrées sur certains segments immobiliers, notamment les bureaux, ont conduit plusieurs SCPI à ajuster la valeur de leurs parts et, pour certaines, leur distribution.

Toutes les SCPI ne sont toutefois pas exposées de la même manière à ces évolutions. La diversification du patrimoine, la qualité des actifs, leur localisation, le niveau d’endettement, la stratégie de la société de gestion et les conditions de liquidité sont autant de critères que nous analysons avant toute recommandation.

Notre rôle ne consiste donc pas à sélectionner une SCPI sur la seule base de son rendement, mais à apprécier sa place dans votre stratégie patrimoniale et son rapport rendement / risque / liquidité.